한경BP

역대 정부가 부동산 거품에 끼친 공로(?)

김대중 정부는 단기적인 경기 부양에 집착해 부동산 투기를 용이하게 만들었다. 외환위기 이후 개발주의 시대 때 형성된 공급자 위주의 주택시장을 소비자 위주로 전환하는 과제를 방기했다. 오히려 공급자인 건설업체들만 배불리는 시스템을 만들었다. 분양가만 자율화하고 함께 패키지로 추진키로 했던 후분양제 약속은 이행하지 않았다. 그렇게 해서 건설업체들이 공급자 위주의 선분양제 아래 분양가를 마음대로 올려 엄청난 폭리를 취할 수 있는 제도적 틀을 만들어 주었다.

집값 안정과 서민 경제 활성화라는 염원을 안고 출범한 노무현 정부는 무능하고 위선적인 정부였다. 말로는 ‘부동산 투기와의 전쟁’을 외치면서도 건설과 개발 마인드로 무장한 관료들에게 놀아났다. 인수위 때 채택해놓고도, 결국 후분양제를 제대로 시행도 못했고, 조작된 통계에 속아 불과 2,3년 전까지 ‘집값 거품이 없다’고 떠들어댔다. 집값을 잡는다는 명분으로 지속적으로 신도시 개발을 발표하며 투기세력에게 먹잇감을 제공했다. 판교를 중산층까지 살 수 있는, 쾌적하고 질 높은 장기 임대 주택 단지로 만들라는 혜안 있는 전문가의 제안도 걷어찼다. 오히려 판교를 거대한 로또판으로 만들어 서울 강남과 경기 남부의 집값을 들썩이게 만들었다. 한편으로는 행정복합도시다, 기업도시다, 균형발전이다, 경제특구다 하며 온갖 개발사업을 만들어냈다. 전국을 투기장으로 만들었고, 엄청나게 풀린 보상금으로 다시 서울의 집값을 끌어올리는 거품을 만들어냈다. 마치 일본의 부동산 버블을 만들어낸 ‘일본 열도개조론’의 한국판을 연상케 하는 조치였다. 한 쪽에서는 집값을 잡겠다며 세금을 올리면서도, 다른 한 쪽에서는 개발사업으로 투기판을 확대하고 부동산 시장에 돈을 몰리게 했으니 코미디도 이런 코미디가 없다. ‘10.29’대책을 발표해 부동산 투기를 다 잡아놓고도 대책을 제대로 시행도 못해보고 스스로 무력화시켰다. ‘이러다 경착륙한다’는 관료들과 일부 언론의 엄포에 속기도 했겠지만, 자신의 임기 내에 거품이 꺼지는 것을 원하지 않았던 탓이다. 결국 2005년 이후 2차 집값 폭등기를 불러오고 말았다.

그런데 현재의 이명박 정부는 더욱 가관이다. 노무현 정부는 집값을 잡겠다는 최소한의 의지라도 있었지만, 현 정부는 그런 의지 자체를 찾아보기 어렵다. 오히려 아파트를 지어대고, 대규모 토목사업을 벌여 부동산 거품을 더욱 키우는 것이 경제 발전의 시작이자 끝인 줄 아는 정부다.

사실 이명박 대통령은 이미 서울시장 시절부터 서울 집값 올리기에 혁혁한 공(?)을 세운 사람이다. 그는 서울시장 선거 시절부터 물밑에서 당시 이슈가 됐던 강남 5개 재건축 단지의 사업 승인을 약속했다. 물론 겉으로 내세우기는 찜찜했는지 정식 공약으로는 내세우지 않았다. 그것은 시작에 불과했다. 그는 시장 취임 불과 몇 달 후부터 ‘강남북 균형발전’을 내세우며 뉴타운 사업을 추진하기 시작했다. 말이 좋아 ‘균형발전’이지 실제로는 ‘강북 집값도 올려주겠다’는 것이었다. 한 번 정치바람을 타기 시작한 뉴타운 열풍는 거세게 불었다. 그는 은평뉴타운을 시작으로 임기 내 세 차례에 걸쳐 33개의 뉴타운을 지정했다. 말이 33개이지, 서울시 시가지 면적의 약 7.5%로 30여년 서울시 전체 재개발 면적보다 더 넓다. 뉴타운을 계기로 사업대상지와 인근 지역들뿐만 아니라 향후 사업 가능성이 있는 지역들까지 집값이 폭등을 거듭했다. 오죽하면 전직 서울시 간부조차 “지방 땅값은 노무현이 올리고, 서울 땅값은 이명박이 다 올렸다”고 하겠는가?--- 본문중에서

프롤로그 - 거품 붕괴의 시대가 임박했다

1장 집값 거품이 꺼질 수밖에 없는 이유
01 대한민국 집값 폭등의 진실-가계 부채가 만들어낸 투기 거품
02 세계 경제의 동조화 현상 - 세계적으로 급락하는 집값, 한국만 예외일 수는 없다
03 대한민국은 지금 주택 공급 과잉 시대다 - 지방은 물론이고 수도권도 미분양 물량이 넘쳐난다
04 더 이상 부동산 신화는 없다 - 연간 10% 이상 오르지 않는 주택 투자는 오히려 손해다
05 웬만한 정책에도 꿈쩍하지 않는 위축된 투기 심리 - 투기 심리로 오른 집값, 투기 심리가 꺽이면 내린다
06 먹고살기 힘들 때 부동산 투자는 사치다 - 경기 침체, 물가 상승, 교육비 부담이 부동산 시장을 압박한다
07 가계를 압박하는 소리 없는 위협, 금리 상승 - 집값 투기판에 판돈을 댈 실탄이 없다
08 뉴타운과 재개발 대박의 환상을 버려라 - 뉴타운 지역 수익률은 이제 마이너스로 돌아섰다
09 물량 들이붓기의 말로, 2기 신도시 쇼크 -‘뒤늦게 너무 많이’ 공급되는 물량이 서울과 수도권의 집값을 떨어뜨린다
10 ‘강부자 정권’의 집값 거품 떠받치기 - 이명박 정부는 시장의 힘을 이길 수 있을까?
11 ‘노도강’ 강북 3구, 이미 내리막길로 들어섰다 - 투기 거품의 마지막 불꽃을 태우다
12 집값 거품 붕괴는 연쇄적으로 더 큰 재앙을 부른다 - 경기 침체, 물가 상승 등 경기 전반의 위기가 가중된다
13 집값 거품 붕괴 공포증이야말로 진정한 거품이다 - 경제를 살리려면 지금이라도 빼야 한다
14 짒값 거품이 꺼질 수밖에 없는 이유를 마치며

2장 거품 붕괴의 메커니즘
01 집값 하락 전에 찾아오는 부동산 스태그플레이션
02 거품 붕괴의 규모는 거품의 크기에 정비례한다
03 외환위기 직후의 V자형 반등은 잊어라

3장 부동산 자산을 지키는 안전하고 신속한 전략
01 부동산에 대한 미련을 버려라
02 1초라도 빨리 손절매하라
03 내 집 마련의 환상에서 벗어나라
04 부동산에 대한 시각부터 바꿔라
05 거품이 많이 낀 부동산부터 먼저 처분하라
06 집이 아닌 ‘자신’에게 투자하라
07 시간은 많다, 충분히 바닥을 확인한 다음에 사라
08 부동산 재테크 전문가들은 왜 집값이 오르든 내리든 항상 집을 사라고 할까?
09 세계 부동산 트렌드를 읽고 대비하라
10 대학가 하숙비 누가 올렸나?
11 2030, 그들의 어깨에 한국 경제의 미래가 달려 있다

4장 전문가가 추천하는 금융상품 고급 정보
01 부동산은 전체 자산의 50%로 충분하다
02 노후 대비 자금, 얼마나 필요할까?
03 지금 당장 통장부터 바꿔라
04 저축은행, 고금리 안정형 투자
05 작지만 경쟁력 있는 승부수, 신협과 새마을금고
06 가입자들은 울고 판매사들은 웃는 펀드 수수료의 진실
07 전환사채, 안전하면서 수익 높은 최고의 투자상품
08 한 사람의 인생을 책임지는 라이프사이클펀드
09 꿩도 먹고 알도 먹는 연금저축과 장기마련저축
10 미래형 펀드의 대표주자, ETF
11 많이 알수록 수익이 커지는 ELS
12 골라 먹는 재미가 있는 퇴직연금
13 노후대비의 기본, 연금보험

에필로그 - 부동산 잔치는 끝났다