도서
재개발 재건축 투자의 모든 것
책소개
경기침체 속 주목해야 할 투자조건 20계명!
이론과 실제를 담은 핵심 노하우
유익하고 안전한 재개발.재건축 투자 지침서
투자의 관전포인트를 통해 수익률 확보해야
재개발 사업에서 중요한 것은 사업추진 가능성
각 단계별 업무 플로어를 통한 실전 능력이 필수
이 책의 구성은 각 단계별로 일어나는 이론적인 업무 플로어와 재개발.재건축 투자를 하기 위해 꼭 알아야 할 실무 투자의 툴에 대해 언급을 했다. 또한 참고해야 할 내용들을 부록편에 수록해놓았다.
실제 재개발.재건축 분야에서는 많은 전문가들과의 상담도 필요하다. 법무.세무.건축.감정평가 등은 각 분야의 전문가들이 출판한 서적을 같이 참고하면 좋을 듯하다. 부동산 등의 투자는 경제 정책, 정부의 부동산 정책, 시장의 수요와 공급적 측면, 소비자의 소비 심리 등 많은 분야에서 영향을 미치며, 항상 지역적 특성, 개별성, 특수성을 가지기 때문에 투자 시점에서는 이 모든 변수들을 종합적으로 판단해야 한다.
이론과 실제를 담은 핵심 노하우
유익하고 안전한 재개발.재건축 투자 지침서
투자의 관전포인트를 통해 수익률 확보해야
재개발 사업에서 중요한 것은 사업추진 가능성
각 단계별 업무 플로어를 통한 실전 능력이 필수
이 책의 구성은 각 단계별로 일어나는 이론적인 업무 플로어와 재개발.재건축 투자를 하기 위해 꼭 알아야 할 실무 투자의 툴에 대해 언급을 했다. 또한 참고해야 할 내용들을 부록편에 수록해놓았다.
실제 재개발.재건축 분야에서는 많은 전문가들과의 상담도 필요하다. 법무.세무.건축.감정평가 등은 각 분야의 전문가들이 출판한 서적을 같이 참고하면 좋을 듯하다. 부동산 등의 투자는 경제 정책, 정부의 부동산 정책, 시장의 수요와 공급적 측면, 소비자의 소비 심리 등 많은 분야에서 영향을 미치며, 항상 지역적 특성, 개별성, 특수성을 가지기 때문에 투자 시점에서는 이 모든 변수들을 종합적으로 판단해야 한다.
목차
Chapter 1 정비사업의 이론적 배경
1. 정비사업의 연혁
2. 정비사업의 유형
3. 2016년도 국토교통부 업무계획
4. 노후?불량 건축물의 정의
Chapter 2 재개발?재건축과 유사한 사업들
1. 재정비촉진사업
2. 지역주택조합사업
3. 행복주택
4. 도심재생사업
5. 가로주택정비사업
Chapter 3 정비사업 전체 플로어 이해하기
1. 재개발?재건축 추진 절차
2. 정비계획수립 및 정비구역지정 신청 및 지정
3. 조합설립추진위원회
4. 정비구역의 지정
5. 주택재건축사업의 안전진단
6. 조합설립 및 조합설립인가
7. 시공자의 선정
8. 사업시행인가
9. 조합원의 평형배정 신청
10. 관리처분인가
11. 이주 신청
12. 조합원 동?호수 추첨
13. 철거 및 착공
14. 일반분양 신청
15. 준공인가
16. 이전고시
17. 조합 청산 및 해산
Chapter 4 재개발?재건축에서 ‘약방의 감초’
1. 매도청구
2. 감정평가
3. 재개발 비례율과 추가 분담금
4. 재건축 무상지분율
5. 토지등소유자 동의자수 산정방법
6. 재개발 조합원 분양 자격
7. 분양 공고 및 조합원 분양 신청
8. 분양신청을 하지 않은 자 등에 대한 조치
9. 조합원에게 공급 가능한 주택 수(법 제48조)
10. 정비구역의 해제
11. 정비구역 해제 시 매몰비용
12. 국·공유지 불하
13. 재건축 초과이익 환수에 관한 법률
14. 토지수용위원회 등 수용재결 신청, 이의 재결 등 불복 절차
15. 부동산 신탁사의 재개발·재건축 사업 참여
Chapter 5 재개발·재건축 매매 계약 시 특약 사항
1. 고정 특약
2. 추진단계 및 철거 예정시기 특약
3. 권리제한에 관한 특약
4. 조합원 자격 및 분양자격 관련 특약
5. 매도인의 하자담보책임 관련 특약
6. 무허가건물 매매 시 특약
7. 매수자가 공유일 경우의 특약
8. 사업시행인가 후 조합원 평형 신청 전 특약
9. 이주시점에서의 특약
10. 입주권 매매 특약
11. 임대차 계약 시 특약
12. 일반적인 특약
Chapter 6 성공 투자를 위한 전제 조건, 재개발·재건축 투자 20계명
1. 관망만 하지 말고 과감해라
2. 남의 말에 너무 의존하지 말라
3. 즉흥적으로 투자하지 말라
4. 자기자본금을 먼저 파악하자
5. 공동투자는 되도록 삼가라
6. 투자 리스크는 반드시 있다고 생각하라
7. 투자 물건이지, 거주 물건이 아니다
8. 손품, 발품을 아끼지 말라
9. 투자계획을 철저히 세워라
10. 나만의 전문 상담사를 정해라
11. 출구전략을 세워라, 그래도 무리 없으면 투자하라
12. 부동산에도 ‘손절매’가 있다
13. 자본 대비, 기간 대비 수익률을 높여라
14. 여유자금을 가지고 투자하라
15. 모든 투자는 자신이 책임져야 한다
16. 무속인의 말을 너무 맹신하지 말라
17. 부부가 충분한 상의를 한 뒤 투자하라
18. 리스크의 절충선이 존재해야 한다
19. 본인만의 선명한 투자 목적을 미리 설정하라
20. 포토폴리오를 활용하라
Chapter 7 재개발·재건축구역에 투자 시 고려사항
1. 먼저 사업유형을 따져라
2. 나의 성향에 맞는 진행단계를 찾아라
3. 투자 지역에 대한 입지 분석이 중요하다
4. 분양자격을 파악하라
5. 현장 답사를 하고, 탐문 조사를 병행하라
6. 개발 초기에는 건물 상태를 확인하라
7. 수지분석을 반드시 하라
8. 비대위가 어떻게 움직이는지를 파악하라
9. 너무 높은 가격에 매입하지 말라
10. 지역 선정, 구역 선정을 잘하라
11. 물건 선정을 잘하라
12. 미래를 보고 투자하라
13. 재개발·재건축구역의 주변단지를 노려라
Chapter 8 현장답사만 잘해도 절반은 성공이다
1. 인터넷을 통한 손품, 그리고 발품 팔기
2. 조합방문 시
3. 구역 내 현장 답사 시
4. 공인중개사 사무소 방문 시
5. 시청, 구청 등의 전화 및 방문 시
Chapter 9 재개발·재건축 지분 투자 시 유의점
1. 재개발·재건축 구역 및 목적물을 인터넷으로 먼저 확인하라
2. 개별공시지가가 높으면 보상도 높게 나온다? ·
3. 가격이 너무 좋아서 샀는데 알고 보니 현금청산자의 물건이다
4. 재개발·재건축 투자 시 매도인이 세입자로 산다? ·
5. 투자 실익이 적은 고평가된 지분 매입을 삼가라
6. 묻지마 투자와 원정 투자를 피한다
7. 새 건물 많이 짓는 지역은 가급적 피하라
8. 나의 관점에서 실수요를 평가하면 안 된다
9. 관리처분인가 전에 매입을 해야 취득세 부담이 경감된다
Chapter 10 투자 후 관리가 더 중요하다
1. 조바심은 철저히 버린다
2. 조합의 진행상황을 세밀하게 관찰한다
3. 주기적으로 시세파악, 적절한 매도 타이밍 정하기
Chapter 11 진행 단계별 투자 타이밍
1. 정비계획 수립 단계 및 예정 구역지정 단계
2. 구역지정 및 조합설립 단계
3. 시공사 선정 완료 단계
4. 감정평가 완료 단계
5. 관리처분인가 후 이주 단계
6. 공사진행 및 입주 단계
7. 진행단계별 가격 상승 포인트(그래프)
Chapter 12 어떤 종목이 유리한가?
1. 상가 주택
2. 아파트, 빌라, 연립주택 등의 공동주택
3. 단독주택
4. 나대지
5. 임야 위의 주택
6. 도로
7. 국·공유지 위 지상의 무허가 건물
Chapter 13 투자 시 고려해야 할 외부 요인
1. 생활 편의시설
2. 생활 혐오시설
3. 생활터전, 직장과의 거리
4. 자연환경
5. 역세권
6. 학군의 정도
7. 학원의 정도
Chapter 14 투자하기에 좋은 지역이란
1. 주변지역 중 실수요자가 많은 아파트 인근
2. 주변지역의 분양가 프리미엄이 높게 형성된 곳
3. 주변지역의 개발 호재가 있는 곳
4. 조합원입주권이 타 부동산 물권보다 유리한 점
5. 조합원입주권이 타 부동산 물권보다 불리한 점
Chapter 15 수익률 분석은 투자의 생명이다
1. 투자수익률 분석
부록1 재개발?재건축 관련 판례
부록2 재건축 초과이익환수에 관한 법률
부록3 주택재개발정비사업조합표준정관
부록4 도시 및 주거환경정비법 시행규칙(별지 서식)
1. 정비사업의 연혁
2. 정비사업의 유형
3. 2016년도 국토교통부 업무계획
4. 노후?불량 건축물의 정의
Chapter 2 재개발?재건축과 유사한 사업들
1. 재정비촉진사업
2. 지역주택조합사업
3. 행복주택
4. 도심재생사업
5. 가로주택정비사업
Chapter 3 정비사업 전체 플로어 이해하기
1. 재개발?재건축 추진 절차
2. 정비계획수립 및 정비구역지정 신청 및 지정
3. 조합설립추진위원회
4. 정비구역의 지정
5. 주택재건축사업의 안전진단
6. 조합설립 및 조합설립인가
7. 시공자의 선정
8. 사업시행인가
9. 조합원의 평형배정 신청
10. 관리처분인가
11. 이주 신청
12. 조합원 동?호수 추첨
13. 철거 및 착공
14. 일반분양 신청
15. 준공인가
16. 이전고시
17. 조합 청산 및 해산
Chapter 4 재개발?재건축에서 ‘약방의 감초’
1. 매도청구
2. 감정평가
3. 재개발 비례율과 추가 분담금
4. 재건축 무상지분율
5. 토지등소유자 동의자수 산정방법
6. 재개발 조합원 분양 자격
7. 분양 공고 및 조합원 분양 신청
8. 분양신청을 하지 않은 자 등에 대한 조치
9. 조합원에게 공급 가능한 주택 수(법 제48조)
10. 정비구역의 해제
11. 정비구역 해제 시 매몰비용
12. 국·공유지 불하
13. 재건축 초과이익 환수에 관한 법률
14. 토지수용위원회 등 수용재결 신청, 이의 재결 등 불복 절차
15. 부동산 신탁사의 재개발·재건축 사업 참여
Chapter 5 재개발·재건축 매매 계약 시 특약 사항
1. 고정 특약
2. 추진단계 및 철거 예정시기 특약
3. 권리제한에 관한 특약
4. 조합원 자격 및 분양자격 관련 특약
5. 매도인의 하자담보책임 관련 특약
6. 무허가건물 매매 시 특약
7. 매수자가 공유일 경우의 특약
8. 사업시행인가 후 조합원 평형 신청 전 특약
9. 이주시점에서의 특약
10. 입주권 매매 특약
11. 임대차 계약 시 특약
12. 일반적인 특약
Chapter 6 성공 투자를 위한 전제 조건, 재개발·재건축 투자 20계명
1. 관망만 하지 말고 과감해라
2. 남의 말에 너무 의존하지 말라
3. 즉흥적으로 투자하지 말라
4. 자기자본금을 먼저 파악하자
5. 공동투자는 되도록 삼가라
6. 투자 리스크는 반드시 있다고 생각하라
7. 투자 물건이지, 거주 물건이 아니다
8. 손품, 발품을 아끼지 말라
9. 투자계획을 철저히 세워라
10. 나만의 전문 상담사를 정해라
11. 출구전략을 세워라, 그래도 무리 없으면 투자하라
12. 부동산에도 ‘손절매’가 있다
13. 자본 대비, 기간 대비 수익률을 높여라
14. 여유자금을 가지고 투자하라
15. 모든 투자는 자신이 책임져야 한다
16. 무속인의 말을 너무 맹신하지 말라
17. 부부가 충분한 상의를 한 뒤 투자하라
18. 리스크의 절충선이 존재해야 한다
19. 본인만의 선명한 투자 목적을 미리 설정하라
20. 포토폴리오를 활용하라
Chapter 7 재개발·재건축구역에 투자 시 고려사항
1. 먼저 사업유형을 따져라
2. 나의 성향에 맞는 진행단계를 찾아라
3. 투자 지역에 대한 입지 분석이 중요하다
4. 분양자격을 파악하라
5. 현장 답사를 하고, 탐문 조사를 병행하라
6. 개발 초기에는 건물 상태를 확인하라
7. 수지분석을 반드시 하라
8. 비대위가 어떻게 움직이는지를 파악하라
9. 너무 높은 가격에 매입하지 말라
10. 지역 선정, 구역 선정을 잘하라
11. 물건 선정을 잘하라
12. 미래를 보고 투자하라
13. 재개발·재건축구역의 주변단지를 노려라
Chapter 8 현장답사만 잘해도 절반은 성공이다
1. 인터넷을 통한 손품, 그리고 발품 팔기
2. 조합방문 시
3. 구역 내 현장 답사 시
4. 공인중개사 사무소 방문 시
5. 시청, 구청 등의 전화 및 방문 시
Chapter 9 재개발·재건축 지분 투자 시 유의점
1. 재개발·재건축 구역 및 목적물을 인터넷으로 먼저 확인하라
2. 개별공시지가가 높으면 보상도 높게 나온다? ·
3. 가격이 너무 좋아서 샀는데 알고 보니 현금청산자의 물건이다
4. 재개발·재건축 투자 시 매도인이 세입자로 산다? ·
5. 투자 실익이 적은 고평가된 지분 매입을 삼가라
6. 묻지마 투자와 원정 투자를 피한다
7. 새 건물 많이 짓는 지역은 가급적 피하라
8. 나의 관점에서 실수요를 평가하면 안 된다
9. 관리처분인가 전에 매입을 해야 취득세 부담이 경감된다
Chapter 10 투자 후 관리가 더 중요하다
1. 조바심은 철저히 버린다
2. 조합의 진행상황을 세밀하게 관찰한다
3. 주기적으로 시세파악, 적절한 매도 타이밍 정하기
Chapter 11 진행 단계별 투자 타이밍
1. 정비계획 수립 단계 및 예정 구역지정 단계
2. 구역지정 및 조합설립 단계
3. 시공사 선정 완료 단계
4. 감정평가 완료 단계
5. 관리처분인가 후 이주 단계
6. 공사진행 및 입주 단계
7. 진행단계별 가격 상승 포인트(그래프)
Chapter 12 어떤 종목이 유리한가?
1. 상가 주택
2. 아파트, 빌라, 연립주택 등의 공동주택
3. 단독주택
4. 나대지
5. 임야 위의 주택
6. 도로
7. 국·공유지 위 지상의 무허가 건물
Chapter 13 투자 시 고려해야 할 외부 요인
1. 생활 편의시설
2. 생활 혐오시설
3. 생활터전, 직장과의 거리
4. 자연환경
5. 역세권
6. 학군의 정도
7. 학원의 정도
Chapter 14 투자하기에 좋은 지역이란
1. 주변지역 중 실수요자가 많은 아파트 인근
2. 주변지역의 분양가 프리미엄이 높게 형성된 곳
3. 주변지역의 개발 호재가 있는 곳
4. 조합원입주권이 타 부동산 물권보다 유리한 점
5. 조합원입주권이 타 부동산 물권보다 불리한 점
Chapter 15 수익률 분석은 투자의 생명이다
1. 투자수익률 분석
부록1 재개발?재건축 관련 판례
부록2 재건축 초과이익환수에 관한 법률
부록3 주택재개발정비사업조합표준정관
부록4 도시 및 주거환경정비법 시행규칙(별지 서식)