도서
초보자의, 초보자에 의한, 초보자를 위한 실용 경매 지침서
2% 부족한 초보자도 중수로 만드는 경매 TOUR!
고수란 어려운 물건을 오랫동안 해결하는 이가 고수가 아니고 쉬운 물건도 부지런히 발품을 팔아 낙찰받고 임대나 매매로 수익을 바로 창출하는 사람 역시 고수다. 한 개인의 화려한 무용담과 고난이도의 성공 사례는 보편적으로 활용할 수 없는 ‘일반화의 오류’가 있기 마련이다. 실전에서 경험해볼 수도 없고 찾아보기도 힘든 사례와 무엇보다 처음부터 초보자들이 감당할 수가 없는 내용을 자기자랑 식으로 다룬 책들은 경매를 처음 시작하는 이들에게는 무용지물이요, 활용가치가 떨어진다.
이 책에서는 초보자들의 시각에 최대한 충실하게 접근했다. 물건선정부터 수익까지 경매의 전 과정을 현실감 있게 꼼꼼히 다뤘다. 나 역시도 왕 초보던 시절에 읽어봐도 잘 와 닿지 않고 막연하게만 느껴졌던 부분을 생각하며 기술하려 노력했다.
딱딱하고 뜬구름 잡는 이론은 과감히 생략하고 가렵고 궁금했던 부분과 현장에서 실제 경험하게 될 꼭 필요한 이론들로만 구성했다. 이해하기 쉽게 다루려 노력했고 초보자들도 바로 활용할 수 있도록 실용적인 실전사례들로만 기술했으니 경매의 첫 단추를 꿰는 데 도움이 되길 기대해본다.
프롤로그 … 4
Chapter 01 물건선정 및 접근방법 … 17
01 사건검색부터 … 19
02 아무리 강조해도 지나치지 않는 권리분석 … 23
03 모든 물건은 현장에 답이 있다 … 28
Chapter 02 경매 절차를 알아야 한다 … 33
01 경매의 신청 및 경매개시결정 … 37
02 배당요구의 종기결정 및 공고 … 39
03 매각의 준비 … 41
04 매각 방법 및 매각결정기일지정, 공고, 통지 … 44
05 매각의 실시 … 46
06 매각허가/불허가결정 … 50
07 매각대금의 납부 … 53
08 배당 … 54
09 소유권이전 및 등기촉탁 … 56
Chapter 03 이번 기회에 권리분석을 마스터하자 … 59
01 민법의 큰 틀과 대차의 이해 … 60
02 물권과 채권 … 61
03 친해져야 할 등기사항전부증명서(=등기부) … 62
04 대지권미등기 & 토지별도등기는 왜 생기는 걸까? … 69
05 임차인 권리분석은 대항력과 우선변제권을 아는 것부터 … 78
Chapter 04 현장조사는 성공투자의 꽃 … 101
01 물건검색 … 102
02 권리분석 … 103
03 현장조사 … 103
04 입찰가 산정 및 낙찰 … 105
05 사건기록부 열람 … 106
06 대출 실행 … 108
07 법무사비용 … 109
08 미리 보는 사실관계 … 110
09 법적절차 병행 … 112
10 명도(좌향기리 坐享其利, 앉아서 이익을 누린다) … 119
11 소유권이전 & 설정 … 122
12 마지막으로 역지사지(易地事之) 해보다 … 123
13 적과의 동석 … 124
14 전날 숙제 & 이사 당일 … 127
15 배당 … 129
16 종지부를 찍다 … 131
17 수익 & 수익률에 관해 … 133
18 이 물건에 투자한 이유 … 134
보충학습 | 세대합가와 임차권등기제도 … 138
Chapter 05 폐문부재와 체납관리비 … 143
01 징크스 & 딜레마 … 144
02 징크스와 딜레마를 넘어 … 145
03 물건검색 … 146
04 현장조사 … 148
05 입찰가 산정 및 낙찰 … 150
06 사건기록부 열람 … 151
07 관리비에 대해 … 152
08 소유권이전 & 설정 … 158
09 계약 & 입주 … 158
10 가능한 상황과 환경을 노력으로 만들다 … 160
11 시세차익 … 160
보충학습 | 비채변제와 관리비 채권 … 162
Chapter 06 대세는 소형 아파트다 … 165
01 컴팩 시티(Compact City) … 166
02 입지가 좋은 중·소형 아파트에 주목해야 하는 이유 … 167
03 소형 아파트의 3가지 선정 기준 … 168
04 통으로 나오는 소형 아파트의 검색방법 … 173
05 부도공공임대아파트 … 174
응용학습 | 임차인의 역습 … 176
Chapter 07 입찰 타이밍과 명도의 기술 … 181
01 부동산 상승기에는 … 182
02 복수의 기회 … 183
03 물건검색 … 186
04 현장조사 … 188
05 입찰가 산정 및 낙찰 … 188
06 사건기록부 열람 … 189
07 소유자와의 만남 … 190
08 명도의 기술 … 191
09 내용증명을 띄워 관리사무소를 협력자로 … 195
10 법적절차 병행 … 198
11 소유권이전 & (근)저당권 설정 … 200
12 제3자 화법과 합의서 작성 … 201
13 불안은 하지만 세를 놓고 … 204
14 드디어 명도를 마무리하다 … 205
15 추가비용 없이 월세 놓기 … 208
16 현재 시세차익은 … 211
보충학습 | 인도와 명도 … 212
Chapter 08 낙찰받은 빌라 탈출기 … 223
01 집행관님 현황조사에 이의가 있습니다 … 227
02 매각불허가 사유 찾기 … 228
03 서류 제출 후에도 적극적으로 대응하라 … 235
04 반전은 ‘공부’라는 사실! … 240
05 보증금을 돌려받다 … 242
06 법원에서 현황조사 내용을 어떻게 변경했나? … 244
07 매각불허가 나고 유찰되면 그때를 노려라 … 245
Chapter 09 종전 경매 완전정복하기 … 247
01 종전 경매의 소유자 … 248
02 종전 경매의 대항력 있는 임차인 … 250
03 종전 경매의 대항력 없는 임차인… 255
심화학습 | 무상임차인각서의 함정 … 258
Chapter 10 가장 임차인 잡아내기 … 265
01 가장 임차인의 발생 원인 … 266
02 가장 임차인의 심증과 판단 … 267
03 가장 임차인에 대한 접근방법 … 271
04 가장 임차인의 권리분석 … 273
05 현장에서 하는 가장 임차인 조사 … 274
06 끝나지 않은 결과 … 274
07 가장 임차인 관련 추가로 알아야 할 판례 … 276
08 가족공동구성원에 대한 판단 … 278
보충학습 | 2015년 2월 한겨레신문 보도 … 280
Chapter 11 종전 경매와 가장 임차인이 결합된 사건 … 287
01 물건검색 … 288
02 권리분석 … 289
03 현장조사 … 293
04 아쉬운 패찰 … 294
Chapter 12 전세권 끝장내기 … 295
01 임차권과 전세권의 비교 … 297
02 확정일자와 전세권 … 306
03 전세권의 함정 … 308
04 전세권을 대상으로 경매가 진행된다 … 312
Chapter 13 인수되는 압류와 가압류를 조심하라 … 317
01 조세채권과 임금채권 … 318
02 조합의 가압류 … 324
Chapter 14 가처분, 개념만 잡으면 쉽다 … 329
01 혼동(목적달성) … 331
02 사정변경의 취소(소멸시효) … 331
03 함정 … 333
04 근저당설정등기청구권 가처분 … 333
05 후순위 가처분 … 334
06 가처분과 지분경매가 섞인 사례 … 337
07 혼동(목적달성)으로 소멸되면 등기부에 어떻게 드러날까? … 340
Chapter 15 가등기의 두 얼굴을 파악하면 쉽다 … 343
01 소유권이전청구권가등기 … 345
02 담보가등기 … 353
Chapter 16 주거용 물건의 유치권, 무섭지 않아요 … 359
01 필요비와 유익비 … 360
02 유치권의 성립 요건 … 363
03 유치권 관련 민법 개정안 … 378
Chapter 17 패찰하거나 취하되면 일반매매로 … 381
01 일반매매로 매입하는 것도 고려하자 … 382
02 매매 후 월세 놓기 … 383
03 매매 후 전세 놓기(무피투자) … 389
Chapter 18 매도와 매수의 기술 … 393
01 해약금과 위약금 … 394
02 매수의 기술 … 397
03 매도의 기술 … 408
04 매도기(교통과 학군 vs 30년 지난 APT) … 409
보충학습 | 양도소득세 신고 … 416
에필로그 길을 아는 것과 걷는 것 … 421