한경BP

“부동산 경매는

보물섬을 찾아 떠나는 여행이다!”

“경제적 자유를 위한 부의 파이프라인은

부동산 경매로 연결되어 있음을 기억하라!”

프롤로그 … 5

제 1단계 : 경매입문에서 입찰까지

chapter 01 경매랑 우선 친해져보자

1) 경매 너, 어느 별에서 왔니? … 24

알고 넘어가기 채무자와 채권자의 관계 … 26

2) 경매에도 종류가 있다면서요? … 28

알고 넘어가기 경매의 종류 … 29

알고 넘어가기 경매개시결정이란? … 31

3) 경매로 살 수 있는 것들은 무엇이 있나요? … 33

알고 넘어가기 대위 등기란? … 34

4) 속속들이 알려주는 공적 서류들 … 35

① 등기부등본 … 35

알고 넘어가기 집합건물이란? … 36

② 건축물대장 … 36

·집합건축물대장

·일반건축물대장

·등기부등본과 건축물대장이 다를 때

③ 감정평가서 … 38

·경매에서 감정시점과 감정가가 왜 중요한가?

·감정평가명세표

·감정평가요항표

·감정가가 최초매각가격

알고 넘어가기 입찰에 참여할 수 있는 사람과 없는 사람 … 451

④ 매각물건명세서 … 45

·부동산의 표시

·점유관계와 관계인 진술

·인수사항

·지상권의 개요

⑤ 현황조사서 … 50

알고 넘어가기 2014년에 번복된 유치권 판례 … 51

알고 넘어가기 임차인의 지위와 전세권의 지위를 가지고 있을 때 … 55

⑥ 입찰준비 … 58

⑦ 입찰에 필요한 서류 … 58

알고 넘어가기 입찰보증금은 얼마나 되나요? … 59

⑧ 경매를 한 눈에 알아볼 수 있는 절차들 … 60

⑨ 경매 전 과정의 중계방송 … 61

ⓐ 경매 신청 서류

ⓑ 경매개시결정

ⓒ 매각기일

ⓓ 최고가매수신고인의 결정

ⓔ 보증금 반환

ⓕ 매각허가결정

ⓖ 항고

ⓗ 대금납부 - 소유권이전

ⓘ 배당

ⓙ 명도

chapter 02 경매의 속살 엿보기

1) 물권과 채권을 알아야 인수와 말소를 알 수 있다 … 67

① 물권이란? … 67

ⓐ 1물1권주의 원칙

ⓑ 제한물건의 우선순위

ⓒ 제한물건 상호간의 우선순위가 무엇일까?

ⓓ 물권우선주의는 경매의 속살

ⓔ 물건보다 먼저 배당 받을 수 있는 채권이란?

알고 넘어가기 임차인의 필요비, 유익비란? … 69

② 채권이란? … 70

③ 인수와 소멸만 알면 경매의 권리분석은 끝 … 71

알고 넘어가기 전세권이 말소기준권리가 되기 위한 조건 … 71

2) 경매에서 가장 많이 보는 말소기준권리는 근저당권이다 … 74

① 저당권이란 무엇인가? … 74

알고 넘어가기 저당과 근저당은 어떤 차이가 있을까? … 75

알고 넘어가기 DT와 LTV … 77

② 말소기준권리가 되는 저당권의 사례들을 통해서 배워보자 … 79

③ 저당권의 설정일자가 말소기준이란 것은 입학일처럼 중요하다 … 80

④ 말소기준권리의 테스트 … 82

chapter 03 경매 바다에 빠져 보자

1) 좋은 물건을 어떻게 찾을 수 있을까? … 86

2) 대법원 경매 사이트를 통해서 … 87

3) 사설 정보 사이트를 통해서 … 93

① 사설정보사이트에서 그물을 쳐 보자 … 93

㉠ 굿옥션 사이트(www.goodauction.com)를 통한 물건 검색

㉡ 지지옥션(www.ggi.co.kr)을 통한 물건 검색

㉢ 스피드옥션(www.speedauction.co.kr)을 통한 물건 검색

㉣ 부동산 태인(www.taein.co.kr)을 통한 물건 검색

② 최저가가 싸다고 좋은 물건은 아니다 … 101

③ 입찰 타이밍은 물건 속에 있다 … 103

④ 손품은 인터넷으로 … 105

㉠ KB국민은행 부동산 시세(http://nland.kbstar.com)를 통해서

㉡ 국토교통부 실거래가를 통해서

㉢ 과거 낙찰 사례를 통해서

㉣ 지자체 홈페이지에도 보물이 숨어있다

㉤ 등기부동본에서 지뢰를 확인하라

chapter 04 발품의 정석 - 임장

1) 임장을 가기 전 준비작업 … 114

2) 임장할 때 준비할 물건들 … 116

3) 물건을 분석하는 임장을 하라 … 118

① 현장답사의 요령 - 발품팔기 … 118

㉠ 해당 건물에 진입하라

㉡ 현지 부동산 중개업소를 통한 시세 조사

㉢ 관리실

㉣ 물건 분석의 종결점은 차후에 잘 팔릴 수 있는가이다

㉤ 세대합가를 확인하기 위한 전입세대열람

알고 넘어가기 전입세대열람 … 125

㉥ 주변 환경 체크

㉦ 미래 가치 상승요인의 체크

② 임장 보고서 - 체크 포인트를 확인하라 … 127

chapter 05 입찰가 선정의 노하우

1) 수익률은 마술이다 … 131

① 3억 원으로 집을 사지 않고 전세를 얻어 실거주할 경우

② 2억 원으로 전세를 살고 1억은 은행에 예금한 경우

③ 3억 원으로 주택을 매수하는 경우

④ 2억을 전세로 살고 1억으로 소형주택 3채를 구입할 경우

⑤ 실거주로 3억 원을 투자했을 경우

2) 레버리지는 당신을 부자로 만들어준다 … 140

chapter 06 가슴 떨리는 입찰 법정에서

1) 입찰장에서의 실수들 … 145

2) 입찰서는 미리 써서 법원에 가라 … 148

3) 이것만은 알고 가자 … 150

제 2단계 : 경매의 결정판 권/리/분/석

chapter 01 경매의 두뇌 : 등기부등본

1) 권리분석의 중요성 … 155

2) 등기부등본을 보는 방법 … 158

① 표제부 ② 갑구 ③ 을구

3) 등기부등본에서 말소기준권리를 찾아야 … 164

① 말소기준권리란?

② 왜 말소기준권리가 중요한가?

③ 말소기준권리의 종류

알고 넘어가기 압류/가압류 … 167

④ 인수되는 권리와 말소권리의 정리

4) 권리분석을 위한 맨손 체조 … 168

서류를 통한 권리분석 –손품 팔기 … 172

ⓐ 정보지를 통해서 ⓑ 공적장부를 통해서 ⓒ 시세와 위치 파악

chapter 02 권리분석의 심장, 물건의 현황

1) 현황조사 … 178 2) 시세조사 … 178

3) 물건분석 … 178 4) 사실확인 … 179

5) 주위환경 체크 … 180 6) 미래가치 상승요인의 체크 … 180

chapter 03 경매의 몸통, 임차인의 권리분석

1) 대항력이란? … 185

알고 넘어가기 대항력 … 185

① 대항력을 갖춘 선순위 세입자의 권리분석 … 186

알고 넘어가기 전형적인 가장 임차인의 유형과 파악하는 요령 … 191

② 후순위 세입자의 권리분석 … 191

2) 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 … 193

3) 소액임차인의 최우선변제 … 195

4) 최우선변제의 요건 … 195

알고 넘어가기 임차권등기에 대해서 … 196

chapter 04 권리분석의 실제 사례들

1) 소유자 겸 채무자가 점유한 아파트 … 199

2) 배당요구를 한 후순위 임차인이 점유한 아파트 … 201

알고 넘어가기 권리분석의 순서 외 … 204

3) 배당요구하지 않은 선순위 임차인이 있는 아파트 … 205

4) 배당요구를 하지 않은 후순위 임차인 … 208

5) 점유자가 소유자의 배우자일 때 … 210

6) 친인척간의 임대차 시 대항력은? … 212

7) 이혼한 부부의 대항력 취득시기 … 213

8) 부모가 임차인일 경우 … 213

9) 선순위 임차인의 무상각서 … 215

알고 넘어가기 무상각서에 관한 판례들 … 216

10) 가장 임차인을 색출하는 방법 … 223

① 대출을 해준 은행에 매듭을 풀 수 있는 열쇠가 있다 … 225

알고 넘어가기 주의해야 할 근저당권 … 227

② 전기, 수도, 가스요금 속에 숨어 있는 비밀을 밝혀라 … 229

③ 관리사무실를 찾아라 … 229

④ 경비실에도 숨은 팁이 있다 … 230

⑤ 놓치기 쉬운 우편함 … 231

⑥ 주변 중개업소에도 숨은 그림은 있다 … 231

⑦ 해당 물건을 직접 방문하라 … 232

⑧ 임차보증금을 건낸 증빙자료가 없으면 임차인으로 인정받지 못한다 … 233

⑨ 임차 보증금액으로 추정해보면 답이 보인다 … 233

⑩ 대항력이 있는데 전입일과 확정일자가 상당한 기간이 있다면 … 234

⑪ 선순위 전입자가 있는데 후순위로 은행의 근저당이 설정된 경우 … 234

chapter 05 배당이 끝나야 경매 사건은 종결된다

1) 배당은 무엇인가? … 236

2) 배당순서는? … 237

① 매각 부동산에 조세채권의 법정기일 전에 설정된 담보권이 있을 경우

② 매각 부동산에 조세채권의 법정기일 이후에 설정된 담보권이 있을 경우

③ 매각 부동산에 담보권이 없는 경우

제 3단계 : 낙찰에서 명도까지

chapter 01 낙찰! 이후의 절차

1) 입찰자의 동선 … 245

① 전국 주요 법원의 입찰시간표 … 247

② 입찰 준비서류 … 247

③ 법원에 도착해서 해야 할 일 … 249

2) 낙찰 이후의 절차 … 251

알고 넘어가기 법원은 어떨 때 낙찰불허가를 결정할까? … 252

3) 낙찰은 경매의 시작이다 … 253

① 명도를 준비한다 … 253

② 잔금납부와 인도명령신청 … 254

알고 넘어가기 인도명령 처리 … 255

③ 인도명령 인용의 확인 방법 … 257

·사건번호를 먼저 검색

·인도명령 사건번호를 확인

·‘나의 사건검색’을 통해서

·인도명령의 인용을 확인

·송달 확인

④ 명도의 기본자세 … 260

⑤ 명도에서 나타난 복병들 … 262

⑥ 강제집행신청 … 265

⑦ 명도의 TIP … 267

chapter 02 낙찰 이후 한 번 더 확인하자

1) 다시 임장을 한다 … 271

2) 관리실은 또 다른 나의 우군 … 272

3) 주위 중개업소 사장님을 내 편으로 만들어라 … 272

4) 미납관리비에 대해서 마음을 빼앗기지 마라 … 273

알고 넘어가기 관리에 관한 판례 … 274

① 공용부분은 특별승계인이 승계한다

② 특별승계인은 연체료를 부담하지 않는다

③ 단전, 단수는 불법이다

④ 가스요금, 수도요금, 폐수처리비용은 승계되지 않는다

⑤ 관리비의 채권은 소멸시효가 3년이다

⑥ 관리실과의 협상의 TIP

chapter 03 명도를 잘하는 노하우

1) 명도가 두렵나요? … 279

2) 점유자 대응으로 살펴본 명도의 유형 … 281

① 도움을 청하는 유형

② 소신형

③ 막가파형

④ 천사형

⑤ 조폭형

3) 점유 형태에 따른 명도 전략 … 283

① 소유자 겸 채무자가 점유하고 있을 때

② 전액 배당을 받는 임차인이 있을 때

③ 일부 배당을 받는 임차인이 있을 때

④ 배당금이 한 푼도 못 받는 임차인이 있을 때

4) 강제집행의 과정들 … 285

① 송달의 종류

② 인도명령이란

③ 인도명령의 신청

④ 인도명령의 신청 기간

⑤ 인도명령의 결정

⑥ 송달이 숙제다

⑦ 강제집행

알고 넘어가기 압류 … 290

⑧ 강제집행비용

⑨ 유체동산 경매의 절차

알고 넘어가기 유체동산 강제집행 신청방법과 집행절차 … 292

제 4단계 : 경매의 꽃, 임대와 수익

1) 소액 투자자들의 고민 … 294

2) 꼭 수리를 해야 하나? … 296

3) 공실이 생기는 이유 … 300

4) 인테리어의 방향 … 301

5) 빈집 인테리어 … 302

6) 임대는 경매의 꽃이다 … 306

① 일 잘하는 부동산 사장님을 찾아라

② 발로 뛰는 벽보작업도 병행하라

③ 지역신문과 인터넷을 이용하라

7) 수익률을 높이기 위한 임대보증금 책정 … 311

① 보증금 500만 원을 받았을 경우

② 보증금 1,000만 원을 받았을 경우

③ 보증금 1,500만 원을 받았을 경우

8) 임차인을 관리하라 … 315

9) 투자의 길목에 선 사랑하는 제자 미경씨에게 … 318

① 부동산 투자와 부동산 투기를 어떻게 구분할까요? … 318

② 그래도 종잣돈은 있어야 … 321

③ 우리의 꿈은 무엇인가요? … 325

④ 실패와 가까이 있는 사람들의 유형 … 327

ⓐ 비교하며 초조해 하는 사람들

ⓑ 한 방을 꿈꾸는 사람들

ⓒ 팔랑귀를 가진 사람들

ⓓ 종잣돈 타령을 하는 사람들

ⓔ 스스로 잘 안다고 생각하는 사람들

ⓕ 남자 나이 44세, 새로운 꿈을 꾸고 싶지만

ⓖ 작은 돈에 인색한 사람들

ⓗ 뉴스에 마음을 빼앗기는 사람들

⑤ 경매의 목적은 낙찰이 아니다 … 333

⑥ 투자는 자신과의 외로운 싸움이다 … 338

⑦ 경제적 자유을 얻기 위한 시스템을 만들어보세요 … 340

⑧ 경제적 자유는 사람 냄새가 나야 합니다 … 342