도서
23세 내 집 마련, 28세 10억 자산을 모은
청년부자의 부동산 경매 실전 투자법
월세 낼 돈이면 충분하다
사회초년생, 신혼부부, 은퇴 이후를 준비하는 맞벌이부부... 대학을 졸업하고 사회에 발을 내딛고 은퇴를 준비하는 몇십 년의 세월 동안 우리 모두는 같은 꿈을 꾼다. 바로 ‘내 집 마련’이다. 저자는 그 꿈을 이루기 위해 열아홉 살에 대학에 가는 대신 부동산 경매에 뛰어들었다. 23세에 경매로 내 집을 마련했고, 28세에 10억이 넘는 자산을 모았다. 20대 청년부자는 어떻게 지금의 부를 쌓을 수 있었을까? 월세 낼 돈만 있으면 경매로 충분히 내 집 마련이 가능하다. 보증금 1,000~2,000만 원의 종잣돈만 있으면 매달 50~60만 원씩 월세를 내며 살지 않아도 된다. 하지만 이렇게 비싼 월세를 내며 사는 사람들이 의외로 많은데, 한 달 월급을 월세와 생활비로 쓰고 나면 저축은 꿈도 못 꾸는 악순환이 반복된다. 이런 상황에서 어느 세월에 돈을 모아 내 집을 마련할 수 있겠는가. 20대 청년부자인 저자는 2,000만 원으로 시작해 부동산 경매로 10억 이상의 자산을 모은 비법을 낱낱이 공개한다. 내 돈 한 푼 들이지 않고 집 사는 법, 미래에 상권이 더 좋아질 상가 고르는 비법, 도로와 접하지 않은 땅(맹지)이라도 눈여겨봐야 하는 이유 등 경매 초보도 쉽고 안전하게 따라할 수 있는 실전 투자법을 제시한다. 이 책의 저자는 열아홉 살에 경매를 시작했지만 당신도 늦지 않았다. 돈을 버는 사람과 벌지 못하는 사람의 차이는 마음먹었을 때 이것을 행동으로 옮기느냐 그렇지 않느냐이다. 내 집 마련과 재테크를 한 번에 해결하고 싶다면, 지금 당장 부동산 경매에 뛰어들어라.
프롤로그 | 무일푼으로 시작한 부동산 경매
1장 대학 대신 부동산에 모든 것을 걸다
1 원룸, 고시원에서 시작한 꿈
2 무리에서 과감히 빠져나와라
3 결심한 순간 바로 실행하라
4 자기 확신을 밀어붙여라
5 원칙 없는 투자는 실패의 지름길이다
6 계획은 구체적이고 실현 가능해야 한다
2장 월세 낼 돈으로 내 집 마련하기
1 대출 금액을 높이려면 보증보험을 활용하라
2 남의 배만 불려주는 월세살이 그만하라
3 내 돈 한 푼 들이지 않고도 집 살 수 있다
4 명도할 때는 제삼자를 내세워라
5 고분양가가 장밋빛 미래를 약속하진 않는다
3장 월급보다 든든한 상가 투자
1 내부 인테리어로 경쟁력을 확보하라
2 공매의 이점을 최대로 활용하라
3 유치권을 부정하는 증거는 많을수록 좋다
4 나만의 상권 분석 노하우
4장 큰돈 없이도 할 수 있는 토지 투자
1 작은 땅이라도 우습게 보지 마라
2 누가 맹지를 쓸모없는 땅이라고 했는가
3 한 평의 땅도 버릴 게 없다
4 기획부동산을 조심하라
5장 무(無)에서 유(有)를 만드는 투자법
1 자기자본은 늘리고 부채는 줄여라
2 근생빌라의 탈을 쓴 다세대주택을 조심하라
3 분위기에 휩쓸려 투자하지 마라
4 투자에 대한 책임은 자기 자신에게 있다
에필로그 | 급변하는 시장, 새로운 투자법만이 살길이다
알고 있으면 도움이 되는 판례 – 주택임대차
알고 있으면 도움이 되는 판례 – 상가
가장 어렵다는 명도, 비법은 있다!
많은 사람들이 경매를 어렵게 느끼는 이유 중 하나가 바로 명도다. 기존 점유자를 강제 퇴거시키는 과정이 심적으로나 물리적으로 쉽지 않기 때문이다. 보통 낙찰을 받고 잔금을 납부하기까지 한 달 정도의 시간이 있는데, 그 사이에 명도를 진행한다. 이때 점유자를 만나는 시점이 중요하다. 낙찰 후 점유자에게 내용증명을 보낸 다음 전화로 연락을 주고받으면서 어느 정도 의견을 조율하고 만나는 것이 좋다. 처음 만나서 내용증명으로 말할 내용(재계약 혹은 이사 여부, 명도 거절 시의 법적 대응 등)을 논의하다 보면 언성이 높아지기 마련이다. 명도 절차를 밟으면서 만나게 되는 점유자의 유형은 크게 세 가지로 나눌 수 있다. 이때 유형에 상관없이 가장 효과적인 방법은 제삼자를 내세워 점유자를 설득하는 것이다. 저자는 이러한 방법으로 한 달 만에 무려 18건의 명도를 성공시켰다.
첫 번째 유형, 막무가내인 사람들이다. 처음부터 다짜고짜 법대로 하라고 난리를 치거나 과도한 이사비를 요구한다. 이런 유형과는 자주 연락할수록 다투게 되고, 스트레스만 받을 뿐이다. 가급적 연락을 피하고 바로 점유이전금지가처분 및 인도명령을 신청하라. 점유이전금지가처분은 신청 후 2~3주 안에 집행이 가능하고, 집행관이 집 안에 집행문을 붙이고 나오기 때문에 심리적인 압박을 받게 된다. 이때쯤 점유자에게 연락해 이사 날짜와 이사비를 제시하면서 마지막 협상을 하면 된다. 대체로 이런 사람들이 가장 빨리 이사를 간다.
두 번째 유형, 어느 정도 협조적인 사람들이다. 보증금에 대한 배당을 받기 때문에 명도하기 어렵지 않은 편이다. 하지만 이들도 이사 날짜 얘기만 나오면 돌변한다. 배당금을 받아야 이사를 갈 수 있다는 것이다. 이럴 때는 제삼자를 내세우는 화법을 활용하는 것이 좋다. “회사 규정상 이사를 가야 명도확인서와 인감증명서를 줄 수 있습니다. 법무팀에서 보낸 내용증명에 명시된 날짜까지 이사를 가지 않으면 우리가 잔금을 납부한 시점부터 계산해 월 임대료와 법적 비용을 당신이 받을 배당금에서 압류할 수 있습니다.” 이런 식으로 스스로를 일개 직원으로 낮추면서 회사와 윗사람을 내세우고 당사자는 한 발 뒤로 빠지는 것이다.
세 번째 유형, 말을 바꾸는 사람들이다. 초반에는 배당금을 받으면 재계약을 하겠다고 하면서 낙찰자를 안심시킨다. 그러나 시간이 지나면 언제 그랬냐는 듯 말을 바꾼다. 이런 유형에 대비하기 위해서는 대화가 잘 통하고 사이가 좋더라도 미리 법적 절차는 밟고 있어야 한다. 약속을 어겼을 때 급하게 절차를 진행하면 그때부터 시간과 노력이 소요되기 때문이다.
적은 돈으로 시작할 때 꼭 지켜야 할 투자원칙
경매를 시작할 때 자기자본이 많으면 좋겠지만 그렇지 못한 사람들이 대부분이다. 종잣돈이 적을수록 잘못된 투자로 어렵게 모은 돈을 잃지는 않을까 걱정스러운 것도 사실이다. 하지만 그럴수록 기본에 충실해야 한다. 모두가 알고 있지만 지나치기 쉬운 기본 원칙을 잘 지킨다면 적어도 손해를 보지는 않을 것이다.
적은 돈으로 시작할 때 지켜야 할 투자원칙에는 네 가지가 있다. 첫째, 반드시 원금이 보존돼야 한다. 투자의 귀재인 워런 버핏의 투자 원칙 또한 첫째는 절대 돈을 잃지 않는 것이고 둘째는 첫째 원칙을 반드시 지키는 것이라고 했다. 원금을 지키는 것은 기본 중에 기본이다. 둘째, 원금 회수율을 높여야 한다. 투자한 돈을 최대한 회수해야 다른 곳에 재투자해 수익을 얻을 수 있다. 원금 회수율이 낮으면 다시 종잣돈을 모으기 위해 시간을 투자해야 한다. 이 종잣돈이 없으면 아무리 좋은 기회가 와도 잡을 수 없다. 셋째, 투자한 순간 이익이 확정돼야 한다. 투자 후 시세가 오르면 이익이다. 반대로 현 시세를 유지하거나 떨어질 경우 손해가 발생하는 투자는 하지 않는다. 투자한 순간 이익이 나야 차후에 시세가 오르면 보너스인 것이고, 만약 시세가 떨어져도 경매를 통해 저렴하게 샀기 때문에 심리적 여유를 가질 수 있다. 이런 마음의 여유가 없으면 상황에 이끌려 손해를 보고 파는 우를 범하게 된다. 넷째, 환금성이 높아야 한다. 환금성이 높은 부동산에 투자해야 차후 시세차익을 얻고 제때 팔 수 있다. 환금성이 낮은 부동산은 심사숙고해서 투자해야 한다. 예를 들어 반지하나 햇볕이 안 드는 집은 시세차익이 아니라 원금 회수율을 따져 투자 유무를 결정해야 한다.
이런 최소한의 원칙을 지키지 않는다면 손해 보는 투자를 할 수밖에 없다. 일례로 기획부동산에서 파는 땅을 사는 경우다. 투자한 순간 이익이 확정돼야 하는데, 시세보다 훨씬 비싸게 사기 때문에 사는 순간 손해가 확정된다. 또 기획부동산의 땅은 지분 투자가 많은데, 이럴 경우 되팔기가 힘들어 환금성과 원금 회수율에도 문제가 생긴다. 이렇듯 원칙 없이 투자하면 실패할 확률은 높아진다. 기본을 지키면서 감정에 휘둘리지 않고 이성적인 판단을 내려 확실한 곳에만 투자해야 성공할 수 있다.