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부동산 하락기, 경매가 답이다! 10년 만에 찾아온 내 집 마련 기회
집값 하락을 걱정하는 목소리가 높다. 대한민국 국민에게 부동산은 자산의 전부라고 해도 과언이 아니기 때문이다. 보통 부동산과 금융자산의 비중이 미국이나 유럽인들은 3대 7인데 비해 우리나라는 반대로 7대 3으로 부동산의 비중이 높다. 그만큼 대한민국 사람들에게 부동산은 돈을 불리는 절대적인 수단이다. 경제 전반을 놓고 보면 경기 침체는 심각한 문제지만 경매시장은 되레 활기를 띤다. 이러다 보니 최근 재테크 시장에선 부동산 경매가 하나의 투자방법으로 자리를 잡고 있다. 부동산 경매로 수십억 원을 벌었다는 이야기는 직장인, 주부, 학생들의 귀를 솔깃하게 만든다. 흔히 부동산 경매의 가치는 불황일수록 빛을 발한다고 말한다. 17년간 경매전문가로 살아온 이 책의 저자 황지현 실장은 “최근 서서히 늘어가는 부동산 경매 물건들과 추락하는 부동산 가격을 보면서 내 인생 다시 올까 했던 기회가 다가오는 것 같다”고 말한다. 경기침체가 깊어지면 깊어질수록 경매시장에는 우량물건이 쏟아지기 때문이다. 경매 입찰가가 그것을 증명하고 있다. 경매의 입찰가는 시장을 정직하게 반영한다. 12억 원을 호가했던 대치동 아파트의 입찰가가 7억 6,000만 원으로 떨어지는가 하면, 10억 원의 아파트를 6억 원에 내놓아도 팔리지 않는다. 그러나 분명한 점은 앞으로 부동산으로 큰 돈 벌기는 어렵다는 사실이다. 어쩌면 최근의 집값 하락은 부동산 불패 신화가 깨지는 시작점이라고 할 수 있다. 따라서 이런 때일수록 실수요로 접근하는 것이 중요하다. 아무리 어렵다고 해도 집을 안 살 수는 없는 노릇이다. 만약 꼭 집을 사야한다면 앞으로는 경매를 적극 고려해야 할 것이다. 산이 높을수록 골이 깊다는 말이 있다. 경기침체가 깊어지면 깊어질수록 우량 경매물건이 쏟아진다. 이때 인식의 전환이 있어야 한다. 돌이켜보면 최고의 경매 투자 시기는 1998년 외환위기 이후였다. 이자가 20~30%까지 치솟으면서 경매물건들이 쏟아졌고 지금 부동산 부자들 중 상당수는 그 때 시류를 잘 타고 돈을 번 경우다.
경매투자의 매력은 저가취득이다. 하락기일수록 저가취득의 중요성은 더욱 커지게 마련이다.
‘위기가 기회’라는 말은 수없이 들어도 시대가 다가오는 것을 알지 못하면 죽은 시인과도 같다. 호가(呼價)로 진행되는 중개업소의 부동산은 이 시대에 기회를 만들 수 없다. 부동산 대폭락 시대에는 바로 경매가 답이다.

부동산 하락기에는 경매가 시장을 주도한다!
역삼동의 A씨는 지난 2000년 서초동의 최고의 요지자리에 위치한 3층 근린상가를 12억 원에 낙찰 받았다. 지금 그 건물은 100억 원을 호가한다. 부동산이 보합세에 머물거나 상승기에는 중개업소가 값을 조정한다. 가령 호황기 때는 소유자가 집을 1억 원에 팔고자 하면 중개업소에서는 1억 1,000만원을 받아 준다고 말할 수 있다. 하지만 최근과 같은 하락세에서는 매수자가 거의 모든 결정권한을 갖는다. 매수자 주도 시장이라는 얘기다. 이럴 때는 결국 급매부동산이나 경매부동산이 부동산 가격의 기준이 된다. 급매부동산은 매수자가, 경매는 낙찰자가 값을 결정하기 때문이다. 7억 원이 적당하다 하는 입찰자가 많으면 부동산 값은 7억 원에 결정되는 것이 경매시장의 생리다. 부동산 가격이 하락하고 있다고 하지만 아직도 강남구 대치동 한보미도아파트 부근의 현지 중개업소를 방문하면 아파트의 매매가는 12억 원 내외다. 하지만 경매시장에서 계속해서 50% 선의 가격으로 낙찰된다면 부동산 소유자도 언제까지 자신의 가격만을 고수할 수 없다.
불황기에 경매가 왜 중요한지가 바로 여기에 있다. 물론 문제점도 분명히 있다. 경매 현장의 곳곳에는 함정이 도사리고 있다. 불순한 목적으로 진행되는 물건도 수두룩하다. 상당수 물건이 빌린 돈을 제 때 갚지 못해 경매처리 되는 것이기 때문에 개인과 개인 간 이해관계도 복잡하게 얽혀 있다. 그럼에도 불구하고 수많은 경매강좌나 경매 책들은 이 부분을 지나치게 과소평가하고 있다. 마치 경매만 하면 수천만 원은 금세 벌 수 있는 것처럼 주문을 걸고 있다. 수익률이 높다는 측면만 지나치게 강조하는 것이다. 물론 이 책에도 경매로 대박을 터트린 사람들을 소개하고 있다. 하지만 경매의 실패의 나락에 빠진 사람들도 함께 소개했다. 경매는 다른 부동산 상품에 비해 수익률이 높지만 위험도도 높다. 이 책은 경매에 어떤 위험요소가 있는지 실제 사례를 들어가며 자세하고, 쉽게 설명했다. 실제 법원 현장에서 벌어지는 사기 사례도 자세하게 다뤘다. 일부 독자는 ‘뭐 이런 얘기를 이렇게 시시콜콜하게 썼을까’라고 생각할 수도 있을 것이다. 그러나 그렇게 방심하는 사이 사기를 당하는 주인공이 자신이 될 수도 있음을 명심해야 한다.

경매로 대박을 꿈꾸지 말라! 1건에 1,000만 원씩, 연봉만큼만 노려라!
경매의 위험요소를 제거하는 방법은 간단하다. 과유불급(過猶不及). 즉, 넘치는 것이 모자란 것보다 못하다. 대박의 욕심을 버려라.
유치권, 지분등기 등 어렵고 복잡한 특수물건은 분명 경쟁자가 적고, 권리가 복잡하기 때문에 여러 번 유찰되어 실제 매매가보다 훨씬 저렴한 게 사실이다. 이런 특수물건을 낙찰 받아 명도에 성공하면 큰 이익을 거둘 수 있다. 상당수 도서들과 경매강좌들이 바로 이점을 강조한다. 그러나 그들의 설명은 여기까지다. 사전에 이렇게 점검하라는 식은 설명하지만 낙찰 후 발생하는 문제까지는 언급하지 않는다.
그러나 진짜 경매는 낙찰 후부터다. 낙찰 후 해당 부동산을 점유하고 있는 세대를 어떻게 설득시켜야 하는지는 굉장히 중요하다. 시시콜콜한 이야기라고 그냥 넘어갔다가는 원금조차 회수 못할 수도 있다. 명도 고수들의 이야기를 소개한 것도 이 때문이다. 경매 입문자라면 경매학원이나 고수들이 전하는 어려운 물건에는 손대지 않는 게 좋다. 이들이 소개하는 물건은 17년 전문가인 이 책의 저자도 평생에 한두 번 볼까 말까 한 특수물건이다. 일반인, 특히 경매 입문자들이 접근했을 때 큰 손해를 볼 수 있다는 점을 반드시 기억해야 한다. 내 집 마련의 목적이라면 좋은 물건은 얼마든지 있다. 이런 일반물건은 낙찰 받기도 편하다. 가정주부들의 경우 1년에 한두 번만 낙찰에 성공해도 남편 1년 연봉은 충분히 뽑을 수 있다.

서문｜10년 만에 찾아온 내 집 마련 기회, 부동산 경매에 있다
1장_경기불황 시대, 내 집 마련 절호의 기회 위기를 기회로 바꾸는 마법의 도구, 경매 경매의 가장 큰 매력은 저가 매수 물건 수 증가로 경매시장 호황 경매강좌에 올인하지 마라
2장_경매란 무엇인가 경매 깊숙이 들여다보기 경매 친구 공매 실전기 공매 권리분석 10분 안에 마치기｜공매, 함정이 너무 많아 투자자 외면 | 미국 부동산 경매
| 경매 용어해설
3장_경매 리스크를 피하는 방법 경매시장의 피할 수 없는 모순 경매학원의 허와 실 열 번 입찰에 한 번만 성공해도 고수 모두를 이겨야 끝나는 경매전투 경매시장의 지렛대 효과 물을 부어야 물이 쏟아지는 펌프 경매
4장_경매 물건별 낙찰 성공 포인트 상품별 부동산 경매특징
∙아파트 | 낙찰가가 주변 시세의 90%를 넘지 않도록 하라
∙연립, 빌라, 다세대 | 실수요보다 투자 측면으로 접근하라
∙단독주택 | 가급적 큰 평수를 노려라
∙상가 | 낮은 가격에 현혹되지 말고, 10년 미만의 매물을 골라라
∙오피스, 오피스텔 | 소형 C·D급으로 10% 저렴하게 입찰하라
∙토지 | 장기투자를 목적으로 하라 나홀로 아파트 원가분석법｜상가는 짓는 것보다 운영이 100배 어렵다 | 토지 경매는 아무나 하나 ｜처음 도전하는 경매입찰 체험기
5장_부동산 경매로 연봉만큼 버는 비법 지방으로 눈을 돌려라 한 건에 1,000만 원만 남겨라 500원 대법원 경매정보를 적극 활용하라 입찰가격 쓰는 요령 등기부 권리관계 10분 안에 완전 정복하는 방법 경쟁률을 의식해 입찰가를 정하지 마라 가장 흔한 사기 경매의 경우 법원 현장에도 사기 경매는 있다 경매 컨설팅 사기에 주의하라

6장_가장 유리하게 낙찰 받는 방법 우수리 금액까지 빠짐없이 적어라 자격미달 경매유치권을 조심하라 낙찰 물건에 문제가 생길 때는 ‘매각불허가’ 조항을 활용하라 상상력과 기획력을 발휘하라 경매투자의 잭팟, 특수물건 선순위 세입자 해결방법
7장_사례로 보는 민사집행법 선순위 세입자 출현으로 날릴 입찰보증금 구제방법 쉽게 보는 민사집행법의 기초 전설로 내려오는 경매계의 비서 ∙경매개시결정에 대한 이의 신청
∙재감정신청
∙인도명령신청
8장_경매의 성공은 명도에 달려 있다 귀신도 내쫓는 명도 경매의 80%가 명도다 경매 고수가 절대로 알려주지 않았던 명도의 방법 생생한 강제집행 동행기
9장_초보자가 꼭 알아야 할 낙찰 이후의 과정 대금납부부터 집행서류까지 꼼꼼히 알아보기 세금을 무시한 경매전문가는 아마추어 건물임대차보호법과 상가임대차보호법의 이해 법원의 실수로 일을 그르친 경우 ∙반값 추천 경매물건 리스트 40선