한경BP

집값은 왜 오르고 내리는가. 집이 부족해서 가격이 오르는 것인지, 금리가 낮아서 오르는 것인지, 혹은 정부의 정책 때문인지 우리는 끊임없이 질문한다. 하지만 정작 집값이 움직이는 구조를 하나의 기준으로 설명하기는 쉽지 않다. 《집값의 법칙》은 지난 20여 년간 대한민국 주택시장에서 실제로 벌어진 변화를 데이터로 추적하며, 집값을 움직이는 힘이 무엇인지 처음부터 다시 살펴보는 책이다.

저자 권혁진은 30년간 공직 생활을 하며 주택정책의 현장에서 집값과 직접 마주해온 정책 전문가다. 노무현 정부에서 주택정책과 정책계장으로, 박근혜 정부에서 주택정책과장으로, 문재인 정부에서 청와대 주택담당 행정관으로, 윤석열 정부에서 주택토지실장으로 일하며 집값이 급등하고 급락하는 현장을 모두 경험했다. 집값을 안정시키기 위해 수많은 정책을 만들고 실행했지만 시장은 언제나 예상과 다르게 움직였다. 이 책은 바로 그 오랜 의문에서 출발한다. ‘왜 정부의 대책에도 불구하고 집값은 생각대로 움직이지 않는가’라는 질문에 대해 저자는 정책 현장에서의 경험과 방대한 시계열 데이터를 결합해 답을 찾아간다.



권혁진

국토교통부에서 30년간 일하면서 주택 업무를 오래 했다. 노무현 정부 주택정책과 정책계장, 박근혜 정부 주택정책과장, 문재인 정부 청와대 주택담당 행정관, 윤석열 정부 주택토지실장을 역임하며 두 번의 집값 급등기와 두 번의 급락기를 정책 현장에서 겪었다. 연세대학교 경제학과에서 학사·석사를 마쳤고, 행정고시 39회로 공직 생활을 시작했다. 미국 위스콘신 주립대학교에서 부동산 MBA를 받았다. 파리 OECD 본부에서 정책분석가로 3년간 근무했으며, 현재는 대한건설협회 상근부회장으로 일하고 있다.

이 책을 먼저 읽은 전문가들이 전하는 추천의 글

프롤로그_ 이제 다시 집값을 돌아보는 이유

PART 1. 집값은 무엇으로 결정되는가_ 지난 20년 집값 추이 분석

01 집값을 움직이는 네 가지 힘

02 매매값과 전셋값은 왜 다르게 움직이는가

03 수도권과 지방, 20년간 집값이 엇갈린 이유

04 정부가 바뀔 때마다 집값도 방향이 바뀌었다

05 전셋값은 실수요, 매매값는 투자 수요가 결정한다

06 매매전세가 비율로 읽는 투자가치의 변화

07 집값은 물가보다 얼마나 더 올랐나

08 은마아파트와 금값, 뭐가 더 올랐나

09 매매값·전셋값·월셋값의 상호 전환

* 주요 통계 찾는 법

PART 2. 집값과 수요의 힘_ 집값을 움직이는 것은 심리

01 집에 대한 수요는 인구가 아니라 가구 수가 결정한다

02 소득 증가가 집값을 밀어올리는 구조

03 투자 심리가 쏠릴 때 집값은 폭발한다

04 역대 정부별 투자 심리와 집값의 상관관계

05 2040년 이후 수요는 어떻게 달라지나

* 주요 통계 찾는 법

PART 3. 집값과 공급의 힘_ 누적 공급량이 집값을 결정한다

01 지난 20년, 집은 얼마나 쌓였나— 주택 재고(Stock)

02 지금 집은 얼마나 지어지고 있나— 신규 건설 물량(Flow)

03 그래도 아직 집은 모자란다

04 서울 공급 부족의 구조적 원인— 인구 과밀과 규제의 벽

05 2050년 주택 재고 전망 시나리오

06 공급결정론의 한계

* 주요 통계 찾는 법

PART 4. 집값과 금융의 힘_ 통화량이 집값을 움직인다

01 통화량은 왜 늘어나는가

02 주택담보대출과 통화량·이자율의 관계

03 돈이 풀리면 집값이 오른다

04 앞으로도 주택의 금융화는 지속된다

* 주요 통계 찾는 법

PART 5. 집값과 규제의 힘_ 이기는 정부도 이기는 시장도 없다

01 그때는 맞고 지금은 틀리다— 뉴스테이가 남긴 교훈

02 거래 규제— 단기 억제는 가능하지만 시장 진입은 못 막는다

03 금융 규제— 빠르고 강력하지만 한계가 있다

04 세금 중과— 단기 처방이 아닌 장기 수요 패턴을 바꾼다

05 매매지수 시계열로 검증한 10대 집값 대책의 효과

* 주요 통계 찾는 법

PART 6. 집값의 방향_ 수요의 시대에서 공급의 시대로

01 네 가지 힘은 앞으로 어떻게 작동하는가

02 공급의 시대가 온다— 집값은 양극화된다

03 세계 주요 도시도 집값 양극화가 커지고 있다

04 집값 양극화 시대의 새로운 해법— 은마리츠

* 주요 통계 찾는 법